ДОГОВОР
управления многоквартирным домом
(между управляющей компанией и собственником помещения)
г. Боготол _____ ________________2009 года
Общество с ограниченной ответственностью «Компания по управлению жилищным фондом города Боготола», именуемое в дальнейшем "Управляющий", в лице директора Ефимова Виктора Марковича, действующего на основании Устава и решения Общего собрания Собственников помещений многоквартирного дома (Протокол № _____ Общего собрания Собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: Красноярский края, г. Боготол, ул._______________, д.____, кв. ______ ) и гр.______________________________________, именуемый в дальнейшем «Собственник», действующий от своего имени, далее Стороны, заключили настоящий Договор о следующем:
1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1.1. Собственник - лицо, владеющие на праве собственности помещением в многоквартирном доме по адресу: Красноярский край, г. Боготол, ул._________________, дом №_______, кв.______.
Собственник помещения несет бремя содержания данного помещения и Общего имущества Собственников помещений в многоквартирном доме. Собственник владеет, пользуется и распоряжается общим имуществом в многоквартирном доме.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме Собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
1.2. Настоящий договор управления многоквартирным домом заключается в целях:
-обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания Собственника;
-надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме;
-решения вопросов пользования общим имуществом многоквартирного дома;
-предоставление коммунальных услуг каждому Собственнику помещения соразмерно общей площади Собственника в многоквартирном доме, расположенном по адресу в соответствии с п. 1.1. Договора.
1.3.Управляющий - организация, уполномоченная Общим собранием Собственников многоквартирного дома на выполнение функций по управлению таким домом и предоставлению коммунальных услуг.
1.4. Исполнители - организации различных форм собственности, на которые Управляющим на договорной основе возложены обязательства по предоставлению Собственнику работ (услуг) по содержанию, текущему и капитальному ремонту, тепло-, водоснабжению, водоотведению, электроснабжению.
В отношениях с Исполнителями Управляющий действует от своего имени и за счет Собственника.
1.5. Общее имущество в многоквартирном доме - принадлежащее Собственникам помещений на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Состав, характеристики и техническое состояние общего имущества многоквартирного дома и около домовой территории, в отношении которого должно осуществляться надлежащее содержание и ремонт, указан в акте, сформулированном в соответствии со ст.ст. 36, 37 ЖК РФ на момент заключения договора (Приложение № 1).
1.6. Перечень, периодичность, стоимость работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества Собственников помещений в многоквартирном доме по адресу, в соответствии п. 1.1. Договора, - в Приложении № 2.
1.7.Внесение изменений в перечень услуг и работ по содержанию и ремонту, в том числе капитальному, общего имущества в данном многоквартирном доме, а также определение цены за данные услуги и работы производится на основании решения общего собрания собственников помещения данного многоквартирного дома, с учетом предложений Управляющего.
1.8. Коммунальные услуги предоставляются по перечню коммунальных услуг, сформированному в соответствии с постановлением Правительства РФ от 23.05.06 № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» с учетом наличия в многоквартирном доме внутридомовых инженерных систем, позволяющих предоставлять Собственнику соответствующие коммунальные услуги (Приложение № 3).
1.9.Оказание коммунальных услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества данного многоквартирного дома и предоставление коммунальных услуг осуществляется Управляющим лично, либо организациями, действующими на основании договоров с Управляющим.
1.10.Высший орган управления многоквартирным домом - Общее собрание Собственников помещений. В перерывах между Общими собраниями органом Управления многоквартирным домом является Управляющий.
2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
2.1. Предметом настоящего Договора является:
-оказание Управляющим по заданию Собственника услуг по: выполнению работ - надлежащему содержанию (обслуживанию) и ремонту, в том числе капитальному, общего имущества многоквартирного дома; предоставлению коммунальных услуг Собственнику помещения в таком доме; осуществлению иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности;
-обязанность Собственника своевременно внести установленные обязательные платежи и взносы;
-обязанность Собственника оплатить по установленным тарифам на оплату содержания и ремонт помещения в многоквартирном доме, тарифам на коммунальные услуги, оказанные Собственнику Управляющим услуги (работы).
3. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
3.1. Управляющий обязуется:
3.1.1. Приступать к выполнению настоящего Договора со дня его подписания:
- обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;
- обеспечивать выполнение всеми Собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
- обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
- принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения Собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
- представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами;
- организовывать и осуществлять сбор платежей с Собственников помещений за содержание, ремонт помещения и коммунальные услуги;
- контролировать своевременное внесение Собственниками помещений установленных обязательных платежей и взносов;
- составлять сметы доходов и расходов на соответствующий год и отчет о финансово-хозяйственной деятельности;
- вести лицевой счет Собственника;
- вести лицевой счет Дома для учета платежей всех жителей, их льгот, субсидий, дотаций на оплату жилья и коммунальных услуг, средств на капитальный ремонт общего имущества дома;
- провести реестр Собственников, делопроизводство, бухгалтерский учет и бухгалтерскую отчетность по управлению многоквартирным домом;
- созывать и проводить Общие собрания Собственников многоквартирного дома;
-принимать документы на регистрацию граждан по месту жительства Собственника, выдавать им необходимые справки, заверять доверенности, осуществлять взаимодействие с паспортно-визовой службой.
3.1.2. Организовывать заключение с Исполнителями заказа договоров о предоставлении Собственнику жилищно-коммунальных услуг, необходимых для использования помещения по назначению, жизнеобеспечения Собственника и членов его семьи, а также для поддержания многоквартирного дома, в котором находится принадлежащее Собственнику помещение, в надлежащем техническом и санитарном состоянии.
3.1.3. При оказании Собственнику услуг по текущему и капитальному ремонту и заключении с Исполнителями заказа договоров о проведении текущего и капитального ремонта руководствоваться Федеральным и муниципальным законодательством по организации капитального ремонта жилых зданий.
3.1.4. Контролировать деятельность исполнителей (подрядчиков, ресурсоснабжающих организаций) по уровню качества, состава и объема работ и услуг; по своевременности и стоимости их выполнения.
3.1.5. Осуществлять функции по управлению, организации финансирования расходов на содержание, ремонт, управление многоквартирного дома.
3.1.6. Своевременно ставить в известность Собственника об изменении тарифов.
3.1.7. На основании заявки Собственника направлять сотрудника для составления акта о нарушениях условий договора, об авариях, о качестве предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, причинении вреда жизни, здоровью или имуществу Собственника;
3.1.8.Для принятия решений на Общем собрании Собственников помещений в многоквартирном доме вносить предложения об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.
3.1.9. На основании решения Собственников многоквартирного дома осуществлять добровольное страхование жилых и нежилых помещений по договору со страховой компанией, обеспечивая сбор страховых платежей, составление актов и смет на возмещение расходов по страховым случаям, выплату страхового возмещения после поступления денежных средств от страховой компании.
3.1.10. При возбуждении Собственником вопроса о замене Управляющего, предоставить за 30 дней до истечения срока действия настоящего Договора отчет Собственнику о выполнении условий настоящего Договора. Передать по указанию Собственника техническую и иную документацию по вопросу управления многоквартирным домом, вновь выбранной управляющей организации: товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу, иному специализированному потребительскому кооперативу; в случае непосредственного управления таким домом его Собственниками помещений - одному из Собственников, по решению Общего собрания Собственников о выборе способа управления многоквартирным домом, либо любому Собственнику помещения в таком доме, если Собственник (Управляющий) не указан.
3.2. Управляющий имеет право:
3.2.1. Принимать от Собственника плату за жилищно-коммунальные услуги.
3.2.2. В случае невнесения Собственником платы в течение более двух месяцев подряд, предупредив Собственника, поручать Исполнителю заказа, эксплуатирующему многоквартирный дом, произвести работы по ограничению частичному или полному в порядке, установленном действующим законодательством, - отключение квартиры от подачи водоснабжения, газоснабжения, электрической и тепловой энергии.
3.2.3. По согласованию с Собственником производить осмотры технического состояния инженерного оборудования в помещении Собственника, поставив последнего в известность о дате и времени осмотра.
3.2.4. По разрешению Общего собрания Собственников сдавать в аренду жилые, подвальные и чердачные помещения, мансарды многоквартирного дома.
Доходы от сдачи в аренду указанных помещений направлять на ремонт и обслуживание многоквартирного дома (домов), развитие хозяйства, связанного с содержанием многоквартирного дома (домов), и другие цели в соответствии с уставом Управляющего.
3.2.5. По согласованию с Общим собранием Собственников дома надстраивать, пристраивать (за счет собственных средств Управляющего) к существующим строениям жилые и нежилые помещения, которые становятся собственностью Управляющего.
3.2.6. По вопросам, связанным с содержанием, управлением, эксплуатацией и ремонтом многоквартирного дома представлять перед третьими лицами интересы Собственника в судебных и иных инстанциях.
3.2.7. Осуществлять другие права, предусмотренные действующим законодательством РФ, и муниципальными правовыми актами, регулирующими отношения по техническому обслуживанию, текущему ремонту, санитарному содержанию многоквартирного дома и предоставлению коммунальных услуг.
3.3. Собственник обязуется:
3.3.1. Поддерживать помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей.
3.3.2. Собственник обязан пользоваться жилыми помещениями, в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными постановлением Правительства РФ от 21.01.06 № 25.
3.3.3.Соблюдать правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства РФ от 13.08.06 № 491.
3.3.4.Участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме, соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество, путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Ежемесячно вносить плату за жилищные и коммунальные услуги не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным месяцем.
3.3.5. При внесении платы за жилье и коммунальные услуги с нарушением сроков, предусмотренных законом и настоящим Договором, начисляются пени. Размер пеней составляет одну трехсотую действующей на момент оплаты ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после установленного срока оплаты по день фактического расчета включительно.
3.3.6. Допускать в помещение уполномоченных работников Управляющего и исполнителей работ (с документальным подтверждением) для осмотра технического состояния жилого помещения и инженерных коммуникаций и для выполнения работ на оборудовании общего пользования в заранее согласованное с Управляющим время, а работников служб устранения аварий – в любое время.
3.3.7. Сообщать Управляющему о замеченных неисправностях инженерного оборудования и конструкций здания, а также об открытых чердаках, люках, входах в подвал, о проникновениях посторонних лиц в технические помещения.
3.3.8. Уведомлять Управляющего в 10 - дневный срок об изменениях количества проживающих человек в жилом помещении, возникновении или прекращении права на льготы, необходимости перерасчета платы за недополученные коммунальные услуги, о сдаче жилого помещения в поднаем и др.
3.3.9. Возмещать дополнительные расходы Управляющего, понесенные в результате устранения аварийной ситуации, возникшей по халатности Собственника.
3.4. Собственник имеет право:
3.4.1. Пользоваться жилыми помещениями по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом РФ.
Пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме.
3.4.2. Производить переустройство, реконструкцию, перепланировку самого помещения и подсобных помещений, переоборудование и остекление балконов и лоджий, перестановку либо установку дополнительного сантехнического и иного оборудования в установленном законном порядке.
3.4.3. Реализовывать иные права, вытекающие из права собственности на помещения, предусмотренные действующими законодательными и иными нормативно-правовыми актами.
3.4.4. Контролировать выполнение Управляющим его обязательств по Договору управления в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации.
4. ПЛАТЕЖИ ПО ДОГОВОРУ
4.1. Цена Договора определяется исходя из перечня работ и услуг, тарифов за работы и услуги и складывается из сумм платы:
-содержание и ремонт общего имущества;
-коммунальные услуги.
4.2.Плата за помещения и коммунальные услуги для Собственников помещений в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт помещения (места общего пользования), включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2) плату за коммунальные услуги, включающую в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление.
4.3. Плата за содержание и ремонт общего помещения многоквартирного дома.
4.3.1. Размер платы за содержание и ремонт, в том числе капитальный рассчитывается исходя из стоимости работ, пропорционально общей площади помещения собственника и устанавливается в рублях на м2 в месяц;
4.3.2. Размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома с учетом предложения Управляющего установлен постановлением администрации города Боготола и указан в Приложении № 2 к Договору.
4.3.3. Изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и или с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяется в порядке, установленном Правительством РФ.
4.4. Плата за коммунальные услуги.
4.4.1.Плата за коммунальные услуги устанавливается с учетом их фактического потребления (при наличии приборов учета) либо нормативов потребления, утвержденных органами местного самоуправления за исключением нормативов потребления коммунальных услуг по электроснабжению и газоснабжению, утверждаемых органами государственной власти субъекта Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
4.4.2.Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъекта РФ, органами местного самоуправления в порядке, установленном федеральным законом.
4.4.3.При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и или с перерывами, превышающими установленную продолжительность, изменение размера платы за коммунальные услуги определяется в порядке, установленном Правительством РФ.
4.5.Управляющий обязан информировать Собственников об изменении размера платы не позднее, чем за тридцать дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата.
4.6. Собственник вносит плату за жилищно-коммунальные услуги не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным месяцем, на расчетный счет или в кассу Управляющего по адресу: Красноярский край, г. Боготол, ул. Школьная, 57.
4.7. Плата за помещение (места общего пользования) и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных Собственнику не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным месяцем.
4.8. Не использование Собственниками и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за помещения (места общего пользования) и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством Российской Федерации.
4.9. Изменение формы собственности на помещение, оснований пользования помещением, образования или ликвидация товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива не является основанием изменения размера платы за коммунальные услуги, платы за помещения (места общего пользования), содержание и ремонт многоквартирного дома. Требования по обязательным платежам Управляющим предъявляются Собственнику по основаниям пользования помещением.
4.10. Порядок пересмотра размеров, подлежащей платы граждан за жилое помещение и (или) платы граждан за коммунальные услуги при приведении их в соответствие с предельными индексами и изменения размера платы граждан за жилое помещение и предельными индексами изменения размера платы граждан за коммунальные услуги утвержден постановлением Совета администрации края от 14.09.2007 № 380-п.
5. ИЗМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА И РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ
5.1. Настоящий Договор может быть изменен по соглашению сторон или по решению суда в случаях, установленных законом.
5.2. Если Общим собранием Собственников помещений многоквартирного дома работа Управляющего признается неудовлетворительной, Управляющему выносится предупреждение и дается 6 (шесть) месяцев для улучшения работы.
5.3. Стороны настоящего Договора несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.
6. УСЛОВИЯ. ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА
6.1. Решение Общего собрания Собственников помещений об образовании товарищества собственников жилья или жилищного кооператива не является основанием для расторжения Договора с Управляющим.
6.2. Отчуждение помещения новому Собственнику не является основанием для досрочного расторжения настоящего Договора.
6.3. Договор может быть расторгнут:
- в одностороннем порядке по инициативе Общего собрания Собственников помещений многоквартирного дома в случае несоблюдения Управляющим своих обязанностей, с обязательным уведомлением об этом не позже чем за 3 (три) месяца;
- в одностороннем порядке по инициативе Управляющего с обязательным уведомлением об этом не позже чем за 3 (три) месяца либо по инициативе одной из Сторон Договора, в разумный срок, если многоквартирный дом в силу обстоятельств, за которые Управляющий не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования по назначению;
- по соглашению сторон;
- в случае ликвидации Управляющего, если не определен его правопреемник.
6.4. После расторжения Договора учетная, расчетная, техническая документация, материальные ценности передаются лицу, назначенному Общим собранием Собственников, а в отсутствии такового - любому Собственнику или нотариусу на хранение.
6.5.Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу и хранящихся у каждой из Сторон.
7. ОРГАНИЗАЦИЯ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ
7.1. Решение об организации Общего собрания Собственников помещений многоквартирного дома принимается Управляющим.
7.2. Собственники помещений многоквартирного дома предупреждаются о проведении очередного Общего собрания под роспись либо помещением информации на доске объявлений.
7.3. Внеочередное Общее собрание может проводиться по инициативе Собственника помещения.
Собственники помещений предупреждаются о проведении внеочередного Общего собрания заказными письмами с уведомлением.
Расходы на организацию внеочередного Общего собрания несет инициатор его созыва.
8. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
8.1. Договор считается заключенным с момента его утверждения общим собранием и действует с 10.12.2008 г.
8.2. Договор заключен сроком на 5 (пять) лет.
8.3. Договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены Договором, если ни одна из сторон за 3 (три) месяца до истечения срока не заявит об отказе от настоящего Договора или пересмотре его условий, либо заключении нового Договора.
9. ПРИЛОЖЕНИЯ
Приложение № 1- Акт о состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Приложение № 2 - Перечень, периодичность и стоимость работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Приложение № 3 - Перечень коммунальных услуг, предоставляемых Управляющим.
10. ПОДПИСИ СТОРОН, РЕКВИЗИТЫ, АДРЕСА
«Управляющий»
м.п. Подпись:
«Собственник»
Подпись: